숏 세일 vs 융자 조정(Short Sale vs Loan Modification)
경기가 계속 불투명해 지면서 집 값은 계속 하락하고 Mortgage 연체도 계속 증가하고 있다. 2009년에는 약 220만 가구가 집 payment를 하지 못해 집을 빼앗길 위험에 처해있다고 한다. 현재 주택 소유주중 열 명중에 한 명이 payment를 못 내고 있는 형편이다. Foreclosure(차압)는 payment를 내지 못해 소유권을 빼앗기는 것으로 비교적 이해가 쉬우나 Short sale이나 Loan Modification에 대하여서는 생소한 부분이 많으므로 아래 간단히 설명한다.
Short Sale(숏 세일)이란 무엇인가? 
숏 세일이란 현재 받을 돈이 있는 은행이 부동산이 팔렸을 때 자신들이 빌어준 돈보다 적게 돈을 받고 판매를 허락하는 경우이다. 즉 은행이 받아야 할 돈이 $300,000인데 집 가격이 하락하여 $200,000에 팔리는 것을 은행에서 허락할 경우 은행이 받을 돈에서 $100,000의 shortage(부족함)가 나게 되는데 이를 Short Sale이라 부른다. 만약 집을 차압(foreclosure)할 경우 은행은 융자금액의 40%정도가 추가 부대비용(변호사 비용, Court costs, lost interest, 퇴거 비용, 건물 관리비 그리고 판매비용 등등)으로 들어간다. 하지만 Short sale이 은행의 입장에서 보면 비용이 덜 들기 때문에 선호한다.
 
은행은 short sale를 approve 하기 위해 크게 3가지 서류를 요구하는데 첫 번째는 수입 증명서(W2s, pay check stub), 두 번째는 bank statement(borrower의 재산을 알아보기 위함), 그리고 마지막으로 왜 short sale를 할 수밖에 없는지 설명하는 Hard Ship Letter(borrower는 이 편지를 가능하면 아주 슬프게 만들어야 approve될 가능성이 높다)가 필요하다. 적당한 buyer가 나타난다 하더라도 은행이 short sale을 approve하지 않으면 foreclosure로 넘어가게 된다.
Loan Modification(융자 수정)은 무엇인가?
요즘 많은 사람들의 관심을 끄는 융자구제방법이다. 말 그대로 융자 조건을 바꿔 현재 형편에 맞추어 주는 방법이다. 융자금액을 탕감해 주기도 하고 이자를 싸게 바꿔주어 payment 부담을 가볍게 하여 집을 버리지 않도록 도와주는 것이다. 보통 변호사가 직접 관여하여 비용을 받고 Modification을 도와준다. 적게는 $3,000에서 많게는 융자금액의 1%를 요구하는 곳이 많다. 기간은 짧게는 30일에서 길게는 90일 까지 상황에 따라 다르다.
Loan Modification을 신청하기 위해서는 현재 수입을 증명하는 Income document, Financial Statement등을 제출한다. 융자금액을 줄여주고 payment를 줄여 주었을 경우 현 수입으로 payment를 제대로 할 수 있는지 알아보기 위하여 꼭 필요하다. 만약 현재 수입이 없다면 loan Modification은 불가능하다. 왜 payment를 하기 힘든지 설명하는 Hardship Letter 또한 매우 중요하므로 잘 써서 제출한다.  일을 맡은 lawyer는 옛날 받은 융자서류를 검토하여 예전에 융자를 받을 때 은행에서 잘못된 점은 없었는지 확인한다.
만약  loan Doc에서 Truth in lending Act(TILA)을 위반함이 발견되거나 이자가 일정기간 지나면 많이 오르는 Sub-prime 융자일 경우 Lending violation에 걸리게 되므로 융자를 받은 지 3년이 지나지 않았다면 변호사를 선임 은행을 상대로 소송을 제기할 수 있다.  만약 은행이 자신의 잘못을 인정하면 지금까지 내 왔고 앞으로 계속 내야할 융자금액의 최대 2배까지 손해 배상을 신청할 수 있다. 소송 중에는 mortgage payment를 지불하지 않아도 Credit에 나쁜 기록을 올릴 수 없다. 드문 경우이기는 하지만 은행과 타협하여 융자금액을 전액 탕감 받은 경우도 있고 적어도 어느 정도 융자금액을 줄일  수도 있다.
Mortgage payment를 하기 힘들어지면 첫 번 째 자신의 융자가 Lending violation에 걸렸는지 확인하고, 두 번째 Loan Modification을 신청한다. 세 번째 단계는 Short Sale을 시도하는 것이고 이것도 저것도 여의치 않을 경우 네 번째 차압(foreclosure)을 당하는 것이다. 어차피 당할 일이라 해도 최선의 선택이 Damage를 최소한으로 줄일 수 있다.