|
 
2016-04-11 pm 3:08:00 |
| 안녕 하세요? 조 미영 선생님
먼저 자제분 수입과 합치셔서 집을 구입하실 수 있습니다.
현재 부부가 6만 자제분 둘 합하셔서 4만 이라면 약 10만 불의 수입이 되시고 이를 12달로 나누시면
월 $8,300불의 수입이 되십니다.
쉽게 말씀드려서 집 페이먼트와 재산세, 보험 그리고 모든 현재 내고 계시는 페이먼트가 현 수입의 45%가 넘어가면 융자가 나오기 어렵습니다.
위의 경우 모든 페이먼트가 월 4000불이 넘으면 융자가 힘들다는 말이지요. 25만 불 다운 하신다면 융자금액이 50만 불 정도 까지 가능 하실 것 같습니다. (페이먼트 2500 + 재산세 700 + 관리비 400 + 화재 보험 200)
총 월 페이먼트 $3,800 입니다. 이것은 그냥 예상치 입니다. 만약 사시는 집이 콘도가 아니시라면 관리비 400불을 제외 하실 수 있으므로 60만 불까지 융자가 가능하시다고 보시면 됩니다. '
2. 부부 인컴으로 얼마까지 융자 가능한가?
현재 6만 불 버신다면 한달 5천 불 버시는 것이고 매달 나가시는 총 페이먼트가 45% 즉 $2,250불 이상 나가시면 융자가 힙드시게 됩니다. 융자금액이 30만 불 정도이고 구입가격은 55만 정도면 괜찮으실 것 같습니다.
3. 자제분들은 현재 학생 론이 없으신지 알아야 합니다. 만약 학생 론이 있다면 2만 불 수입에서 월 페이먼트를 빼야 수입이 되는 것입니다. 그리고 자제분들 크레딧도 알아야 합니다. 부모님이 850점 이고 자게분이 650점 이라면 은행은 크레딧 점수를 650점으로만 계산 합니다.
4. 다운을 25만 하신다고 하셨는데 이돈은 어디에 있나요? 은행에 있으시다면 적어도 2달정도는 있었던 기록이 있으셔야 합니다.
5. 되도록이면 선생님 수입은 마이너스보다는 플러스로 남기심이 좋습니다. 1000불 정도라 하심은 월 1000불 이란 것인지 연 1000불 이란 것인지 알 수 없어 제대로 말씀 드리기 뭐하지만 월 1000불 이사라면 융자금액을 45천 불 더 빌리 실 수 있는 자격이 되시는 것입니다.
더 궁금하신 사항은 직접 전화 주세요. 정확한 것은 모든 분들의 크레딧을 봐야 하고 세금보고 하신것도 보야야 말씀드릴 수 있습니다.
문의 해 주셔서 감사합니다.
행운을 빕니다. |
 |
|
|
|
|
 |
2016-04-11 pm 5:01:00 |
| 답변 감사합니다!
추가 질문이 있어서요.
제가 알기로 융자할때 2년치 인컴을 본다고 했는데요
2014년에는 adjusted income이 45,000이고
2015년에는 adjusted income이 60,000인데
어느 금액을 기준으로 융자 금액이 정해지는지요? 두개 합해서 중간 금액이 되나요?
아니면 가장 최근의 인컴텍스?
아이들 인컴도
아들 2014년에 $1,200 - 2015년에 $10,000
딸 2014년에 $20,000- 2015년에 $20,000 인데
아들 같은 경우는 2016년 올해는 작년의 두배인 $20,000 정도가 되겠지만
작년과 재작년의 차이가 많이 나는데요..
저 경우에는 어느걸 기준으로 인컴이 계산되는지요?
아들같은 경우는 올해는 $20,000정도 예상이 되는데..그것으로 사용가능한가요?
주선생님께서 계산하신걸로 보면..아이들 인컴을 2016년 예상 인컴 $40,000 으로 하신것 같은데요.
아이들은 빚은 전혀 없습니다.
크레딧은 아들은 796,
딸은 734로 나오네요. 카드를 만든지 오래되지 않아서요.
남편과 저는 800점이 넘구요.
만약 아이들 인컴을 합칠수 있다면..
집 명의는 남편과 제가 공동 명의로 하고
론에 아이들 이름이 같이 들어가는건가요?
얼마전에 어디선가..론 서류에 아이들 이름이 안들어가고 그냥 인컴만 합칠수 있다는걸 본것 같아서요. |
|
|
|
|
2016-04-12 pm 12:28:00 |
| 안녕 하세요? 조 미영 선생님
요즘은 1년 치 세금 보고만 가지고도 융자가 됩니다.
그리고 월급을 받으실 경우 2년치 평균으로 계산하는 것이 아니고 최근 수입으로 계산을 합니다.
단 2년 이상 같은 line에서 일한 증명은 주어야 하구요.
따라서 다 현재 인컴으로 계산 하실 수 있습니다.
감사합니다. |
|
|
|
|
|
2016-04-12 pm 12:47:00 |
| 어머나! 이런 기쁜 소식이!
감사합니다.
질문이 자꾸 생겨서 죄송해요.
(1)아이들의 인컴을 합치는 경우에요.
집 title과 loan 서류에 저희 부부만 들어가게 될수있나요?
아니면 타이틀은 부부명의
론은 아이들 이름도 들어가야 하나요?
(2)full time으로 일하는 경우가 아니더라도
같은 직장에서 2년이상 일한게 증명이 되면..현재 인컴으로 계산할수있는건가요?
(3)혹시 rental property에 line of credit을 설정해 놓으면요..
크레딧이 많이 내려가나요? 돈을 안꺼내 써도?
(4)그리고 집을 살때..line of credit에서 돈을 빼서 집을 살 down payment로 사용할수 있나요?
|
|
|
|
|
2016-04-13 am 9:50:00 |
| 안녕 하세요?
조 선생님
1. 이 경우 자제분들이 타이틀과 론에 같이 올라가게 됩니다. 단 론이 끝나면 자제분들 이름은 빼실 수 있읍니다. 하지만 론에 대한 Liability는 론이 갚아지기 전까지 남아있게 됩니다.
2. full time이 아니시면 1년 수입 가지고는 융자를 하실 수 없습니다. 2년 평균을 하셔야 합니다.
3. 랜트 건물에는 Line of Credit이 잘 안나오는 것으로 압니다. Line은 언제라도 쓰실 수 있는 것이므로 크레딧 카드처럼 같이 칩니다. 쓰지 않으신다면 크레딧 점수는 별 변화가 없습니다.
4. 물론 가능합니다. 단 융자금액이 1차 2차 융자를 포함하여 집가격의 75%가 넘어가면 안됩니다. 물론 페이먼트를 계산 할 때 라인을 다 썼을 때를 가정하여 빚을 계산 하므로 Qualification이 높아질 수 있습니다.
행운을 빕니다. |
|
|
|
|
|
2016-04-14 pm 2:47:00 |
| 주선생님, 자세한 답변 감사드려요.
자꾸 질문드려서 죄송한데요.
제가 payoff된 rental property가 있는데요.
요즘 investment property에 line of credit을 내는데..fee도 거의 안들고..
일년에 $75정도의 fee만 내면 된다고 합니다.
집의 market price가 $270,000 정도 되는 아주 작은 콘도입니다.
여기서 만약 line of credit $150,000을 빼서
현재 살고 있는 집을 렌트를 주고 좀 큰 집을 사서 이사를 갈 때 down payment로
사용하는 경우에요..
그 전년도에 그 집에 대한 income tax를 할때 얼마 남지 않게 보고를 한 경우에
(그 전년도에 세입자가 이사 나가고 집이 비고 공사하고..감가상각도 받고)
그 line of credit에 대한 payment가 제가 새로운 집을 사기 위해 융자를 받을때
현재 갚아야 할 빚으로 간주가 되는지요?
실제로는 그 집에서 나오는 rent payment로 모든게 커버가 가능한 상황인데요.
다른 집을 사기 위해 융자 받을때 론 받을수 있는 금액이 줄거나 하지는 않는지요
은행에서 다운페이에 대한 출처가 line of credit에서 온거란걸 알텐데요.
너무 귀찮게 하는거 같아서 정말 죄송합니다..
|
|
|
|
|
2016-04-14 pm 6:43:00 |
| 조 미영 선생님
안녕 하세요?
물론 빚으로 간주 됩니다. 렌트가 나오더라도 세금보고서에 제대로 되어있지 않으면 수입으로 인정 받으실 수 없습니다. 그리고 공제한 것도 수입에서 빠지게 됩니다.
물론 다른집를 사실 때 현재 가지고 계신 랜트홈이 제대로 (자체적으로 )돌아가지 않고 마이너스 인컴이 난다면 현재 사시려 하는 집에 영향을 주실 수 있습니다. Down payment 가 Line of Credit에서 와도 상광 없습니다 다만 페이먼트를 계산하여야 하기 때문에 수입이 줄어들 뿐 입니다.
라인이 있으시면 쓰지 않아도 다 쓴것으로 간주하고 페이먼트를 계산 하는 것이 일반적인 일 입니다. |
|
|
|
|
|
2016-04-14 pm 6:48:00 |
| 어머나..
line of credit에서 돈을 하나도 안빼도
다 쓴것으로 간주한다구요?
그냥 오픈만 해도요?
그걸 다운페이로 사용 안해도요?
그냥 만약을 대비해 가지고만 있어도..다 쓴것으로 간주해서 빚으로 계산하나요?@@;;
그럼 만약 다른 집을 살 계획이 있다면..그리고 인컴이 아주 넉넉한 편이 아니라면..
하나도 쓰지 않고 오픈만 해놓은 line of credit이라도
아예 close를 해버려야 한다는건가요?
|
|
|
|
|
2016-04-15 pm 10:47:00 |
| 안녕 하세요? 조 선생님
오픈을 하시면 일단 집에 오픈한 액수 만큼 집에 lien이 잡히게 됩니다. 20만 불 라인이 있으시다면 전혀 뽑아쓰지 않으셔도 집은 이미 20만 불이 잡혀 있습니다. 그 이유는 선생님이 언제라도 원하시면 즉시 돈을 다 뽑으실 수 있기 때문에 은행은 설사 쓰지 않으셨다고 하더라도 집도 잡혀 있고 다 쓴 것으로 생각할 수 있는 것입니다.
현재 집에 1차가 40만 이고 2차가 20만 불 잡혀 있다면 2차를 전혀 쓰지 않았다고 하더라도 1차만 40만불로 재 융자를 받으실 경우 2차로 잡힌 20만 불을 다 쓴것으로 처리하여 더 많은 돈을 빌리지 못한다는 뜻입니다.
크레딧에 나오는 line of credit은 쓰신 것에대한 페이먼트만 지출로 계신됩니다. 다른 집을 사셔도 라인을 쓰지 않으셨다면 궃이 클로즈 하실 필요는 없습니다.
현재 집에서 라인을 뽑아 다운 하시는 것을 은행에서는 별로 좋아하지는 않습니다... 왜냐하면 빚으로 빚을 빌리기 때문이지요. 하지만 사용하셨을 경우 라인쓰신것에 대한 페이먼트를 수입 계산에서 공제해야 합니다.
한 가지 아셔야 할 사항은 라인은 언제라도 은행이 집 가치가 하락했다고 판단하면 줄어들 수 있습니다.
언제나 라인을 신청 하실 때 조건들을 잘 읽어보셔야 합니다. 주로 1받으신 지 10년이 지나면 라인이 없어집니다.
아마 현재 집을 가지고 계시면서 다른 집을 사시려는 것 같은데 또 여기서 한가지 주의하실 사항은 현재 가지고 계신 집의 Equity가 30% 이상 있지 않다면 새로 구입하시는 집을 owner occupied 이자로 받으 실 수 없습니다. 참고로 세를 주는 집 이자는 본인이 사는 집 이자보다 0.5% 높습니다.
어찌 될 줄 몰라 현재 사시는 집에 라인을 잡아놓는 다면 그것을 쓰지 않아도 Equity를 잠식하게 됩니다.
행운을 빕니다. |
|
|
|
|