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2019-05-01 pm 6:59:00 |
| 안녕 하세요?
박 진희 선생님
집이 있던 자리를 부셨다면 그것은 랜드론이 아닙니다.
부신 것과 똑같이 집을 지을 수 있기 때문입니다.
물론 집을 지르려 하면 돈이 들게 됩니다. 일단 부신 집에 론이 없어야 새로 집을 지을 론을 받으실 수 있습니다.
랜드는 론이 나오지 않는 이유는 수입을 창출 할 수 없기 때문입니다. 일단 론을 주면 무엇으로 갚아야 하는데 빈 땅에서는 돈이 나올 수가 없기 때문입니다. 주로 현재 오너가 오너케리 형식으로 론을 해주는 경우가 많습니다.
가령 어떤 사람이 땅 주인인데 아무 론이 없다고 한다면 자신이 받으려는 땅 값의 40-50%의 다운을 받고 셀러 파이낸스를 해주는 경우가 많습니다. 가령 땅 가격이 50만 이라면 20만 불 다운하고 현재 땅 주인이 30만 불 융자해 주는 조건 같은 것이지요.
현재 있던 집이 부셨다면 일반 땅이 아니라 Single Family Resident 나 zoning이 R zoning 일 경우가 많으므로 다시 잡을 지었을 때 나올 수 있는 가격의 65%에서 70% 까지 융자가 가능합니다. 일반 빌더들이 construction finance를 해주는 경우가 많습니다. 하지만 다 완성 되었을때 가격의 30% 혹은 40%까지의 돈은 있으셔야 융자를 받으실 수 있을 것 입니다.
원래 집이 있던 자리라면 일단 땅을 구입하시고 집 짓는 분과 함께 상의 하심이 바람직 합니다. 일반 땅은 집을 짓는것으로 바꾸는데만 몇년씩 걸리고 돈도 많이 들어가지만 현재 있던 집을 부신 땅이라면 다시 리모델 하는 수준으로 집을 지으실 수 있으므로 일반 쓸모없는 빈땅 보다 가치가 훨씬 많이 나가는 것입니다.
안좋가나 위험한 부분은 어느 곳에나 존재합니다. 잘 알아보시고 파시는 분이 진짜 땅 주인인지 확인 해 보시는 것 부터 할 일이시고 에스크로를 통하여 타이틀 보험을 구입하시면서 확실한 거래을 하시는 것이 속지 않을 수 있는 지름길 입니다. 에스크로 비용 아낀다고 주먹구구식으로 하시다가 손해 보시는 경우가 많으므로 조심하셔야 합니다.
행운을 빕니다. |
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2019-05-01 pm 11:04:00 |
| 답변 감사합니다 그럼 이런 경우는 오너케리나 빌더 컨스트럭션 파이넨스 아니고는 일반 집 살때처럼 은행에서 일반 론은
받을 수가 없는거죠? |
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2019-05-02 pm 5:30:00 |
| 유감 스럽게도 그렇게는 융자를 받으실 수 없습니다. 다른 소스를 이용 하셔야 합니다.
행운을 빕니다. |
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